Chuyển Nhượng Nhà Bằng Giấy Ủy Quyền / Top 11 Xem Nhiều Nhất & Mới Nhất 9/2023 # Top Trend

Thế nào là chuyển nhượng nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền? Việc chuyển nhượng này có thuận lợi, rủi ro gì?

Chuyển nhượng nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền là việc chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng quyền sử dụng đất vì một lý do nào đó không thể trực tiếp chuyển nhượng nhà đất của mình cho người mua thì họ ủy quyền cho người khác thay mặt họ thực hiện việc chuyển nhượng đó.

Việc ủy quyền chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.

Trên thực tế, việc ủy quyền chuyển nhượng nhà đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

– Người bán ở nước ngoài mà không thể về nước hoặc nếu về nước thì tốn nhiều chi phí.

– Người bán có vấn đề vì sức khỏe (nhưng chưa đến mức mất khả năng nhận thức và làm chủ hành vi của bản thân) không thể trực tiếp chuyển nhượng.

– Vợ, chồng ủy quyền cho nhau trong việc định đoạt tài sản chung vợ chồng.

– Người bán không có kinh nghiệm về mua bán nhà đất, không nắm được các thủ tục chuyển nhượng của pháp luật như đàm phán, soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, mời người làm chứng, đặc biệt về hình thức thanh toán (tiền mặt hay chuyển khoản), tại nhà riêng hay tại ngân hàng, thời điểm giao tài sản, trách nhiệm sang tên, nghĩa vụ thuế, kê khai hồ sơ đăng ký biến động sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng…

Việc ủy quyền có một số thuận lợi sau đây:

– Đơn giản hóa, cắt giảm chi phí nếu chủ tài sản ở nước ngoài.

– Có thể thực hiện linh hoạt sau khi đã được ủy quyền, không phụ thuộc yếu tố sức khỏe của chủ tài sản.

– Giảm thiểu các tranh chấp trong việc mua bán.

– Quá trình thực hiện việc sang tên trước bạ được nhanh chóng, dễ dàng.

Tuy nhiên, để hạn chế rủ ro, người ủy quyền chú ý một số nội dung sau:

– Chỉ ủy quyền cho người mình biết rõ về tư cách, đạo đức của họ. Nếu người nhận ủy quyền có quan hệ thân thuộc. Nhưng họ lại chưa có kinh nghiệm thì đề nghị họ tham khảo ý kiến tư vấn của những người có chuyên môn. Trong lĩnh vực pháp luật về bất động sản.

– Một số nội dung có thể thống nhất và ghi nhận trong hợp đồng ủy quyền. Như: Việc thanh toán chỉ được thực hiện ở ngân hàng. Người mua sẽ thanh toán (chuyển khoản) trực tiếp vào tài khoản của chủ tài sản. Thay vì thanh toán cho người nhận ủy quyền. Thời điểm bàn giao tài sản chỉ thực hiện khi bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà cho bên bán.

Luật sư Vũ Tiến VinhCông ty Luật Bảo An, Hà Nội (theo Vnexpress)

Có hủy bỏ được hợp đồng mua bán đất đã công chứng không?

Ủy quyền là một hình thức đại diện ủy quyền do chủ thể bằng hành vi pháp lý thực hiện, trong đó ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người được ủy quyền đại diện mình thực hiện một hoặc nhiều công việc trong phạm vi quy định tại giấy ủy quyền.

Do vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất này sang người khác chỉ được thực hiện thông qua các giao dịch như quy định của Điều 167 Luật Đất đai 2013, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Như vậy, hợp đồng ủy quyền không phải là căn cứ để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, không phải là căn cứ để bạn tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Việc bên bán làm hợp đồng ủy quyền đất cho bạn và bạn đã đồng ý là không trái với quy định của pháp luật nhưng khi xác lập hợp đồng ủy quyền sẽ không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng đất từ người khác và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn đứng tên người chủ sử dụng đầu tiên. Vì vậy khi ra sổ đỏ, thì người đầu tiên (A) sẽ đứng tên trên sổ đỏ.

Do đó, việc giao kết hợp đồng ủy quyền định đoạt với đất ở, nhà ở chứa đựng nhiều rủi ro đối với người mua.

Luật sư Nguyễn Hồng Quang – Đoàn Luật sư Hà Nội

Quảng Nam: Liên tiếp 2 vụ nổ súng, 4 người thương vong

Kinhtedothi – Ngày 27/11, chính quyền huyện Bắc Trà My (tỉnh Quảng Nam) cho biết: Trên địa bàn huyện vừa xảy ra 2 vụ dùng súng bắn người khiến ít nhất 1 người tử vong và 3 người bị thương.

Quản lý người sử dụng trái phép chất ma túy: Cần cách tiếp cận mới

Kinhtedothi – Trong khi số người sử dụng trái phép chất ma túy ngày càng gia tăng, với hình thức đa dạng, việc có cách tiếp cận mới về biện pháp quản lý người sử dụng trái phép chất ma túy là cần t…

Thừa Thiên Huế: Bắt đối tượng dùng giấy tờ giả lừa đảo chiếm đoạt gần nửa tỷ đồng

Kinhtedothi – Sau khi đặt mua qua mạng 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả, đối tượng Tuấn mang đi thế chấp 470 triệu đồng. Sau khi phát hiện mình bị lừa, chị Hà làm đơn trình báo cơ quan công an.

Phó Giám đốc Công an Hà Nội: Cụm thi đua số 5 cùng phát triển, đi đầu trong mọi phong trào thi đua

Kinhtedothi – Ngày 26/11, Cụm thi đua số 5 – Công an TP Hà Nội đã tổ chức tổng kết phong trào thi đua “Vì an ninh Tổ quốc” năm 2023.

Kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm về pháo

Kinhtedothi – Ngày 23/11, UBND thành phố Hà Nội ban hành Công văn số 5442/UBND-NC về tăng cường thực hiện Nghị định số 36/2009/NĐ-CP của chính phủ về quản lý, sử dụng pháo.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Hôm nay, ngày …..tháng …..năm 20………, trước sự chứng kiến của Công chứng viên Văn phòng công chứng ……….., thành phố Hà Nội.

Chúng tôi là:

Ông ……………………….. Sinh năm: ………

Số hộ chiếu: Cấp ngày:

Nơi cấp: Cục Quản lý xuất nhập cảnh

Hộ khẩu thường trú tại Khu, ……. xã ………., huyện ……….., tỉnh …….

Số CMND: …………. Cấp ngày: ………..

Nơi cấp: Công an tỉnh …………..

Hộ khẩu thường trú tại Xóm ………, thôn ………, xã ……….., huyện ………, tỉnh …………

Ông ……….. Sinh năm: ………..

Số CMND: …………… Cấp ngày: 22/10/2012

Nơi cấp: Cục CS QLHC về TTXH

Bà …………………… (vợ ông …………) Sinh năm: 1978

Số CCCD:……………..Cấp ngày: ……………..

Nơi cấp: Cục CS ĐKQL cư trú và DLQG về dân cư.

Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại ……………. …………….., TDP …….., phường …………, quận ……………, thành phố Hà Nội.

Căn cứ vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng: ……………….., quyển số …………….. lập tại Văn phòng công chứng ……………thành phố Hà Nội ngày ……………, theo đó chúng tôi chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại: Tổ……….. cụm …….., phường …………., quận …………, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số ……………; Số vào sổ cấp GCN: ………….; Hồ sơ gốc số: ………./QĐ-UB do UBND quận ……… cấp ngày …………, đã đăng ký sang tên cho ông …………… và bà …………. ngày …………. tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – chi nhánh quận ………….. (Tài sản trong giấy chứng nhận trên sau đây gọi tắt là bất động sản – Thông tin cụ thể được thể hiện trong Giấy chứng nhận nêu trên).

Bằng Giấy này chúng tôi uỷ quyền cho:

Ông ………, sinh năm: ………… số CMND: chúng tôi Công an tỉnh Bắc Ninh cấp ngày: …………. (sau đây gọi là Bên nhận ủy quyền) được toàn quyền thay mặt và nhân danh tôi, thực hiện các công việc như sau:

Làm các thủ tục, ký, nộp các giấy tờ cần thiết để đăng ký sang tên quyền sử dụng đất mang tên ông ………… và bà ………….. đối với bất động sản trên theo đúng quy định của pháp luật. Ký và nộp Đơn xin cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với bất động sản nêu trên (nếu có).

Đính chính các thông tin có sai sót (nếu có).

Được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi sang tên trước bạ đối với bất động sản và có trách nhiệm giao lại Giấy chứng nhận cho ông ………… và bà ………..

Trong mọi trường hợp, Bên nhận ủy quyền phải tuân theo đúng các quy định của pháp luật. Mọi quyết định của Bên nhận ủy quyền được coi là quyết định của Bên ủy quyền.

Bên uỷ quyền hiểu rõ nội dung uỷ quyền và cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung của văn bản uỷ quyền này.

Thời hạn uỷ quyền kể từ ngày ký giấy uỷ quyền này cho đến khi bên nhận ủy quyền thực hiện xong công việc ủy quyền nêu trên.

Việc uỷ quyền này không có thù lao hoặc nghĩa vụ bồi thường.

Bên uỷ quyền xin chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hành vi hợp pháp do người được uỷ quyền nhân danh Bên uỷ quyền thực hiện trong phạm vi uỷ quyền nêu trên. Bên ủy quyền đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc uỷ quyền.

Hôm nay, ngày ……….tháng ……….năm 20…….. (……………….) tại trụ sở Văn phòng công chứng ………… …………, phường …………., quận …………., thành phố Hà Nội – tôi Công chứng viên Văn phòng Công chứng ………….., thành phố Hà Nội.

Giấy uỷ quyền này do:

Ông ……………………….. Sinh năm: 1983

Số hộ chiếu: Cấp ngày:

Nơi cấp: Cục Quản lý xuất nhập cảnh

Hộ khẩu thường trú tại Khu, ……. xã ………., huyện ……….., tỉnh …….

Số CMND: …………. Cấp ngày: ………..

Nơi cấp: Công an tỉnh …………..

Hộ khẩu thường trú tại Xóm ………, thôn ………, xã ……….., huyện ………, tỉnh …………

Ông ……….. Sinh năm: ………..

Số CMND: …………… Cấp ngày: 22/10/2012

Nơi cấp: Cục CS QLHC về TTXH

Bà …………………… (vợ ông …………) Sinh năm: 1978

Số CCCD: ……………….Cấp ngày: 05/4/2023

Nơi cấp: Cục CS ĐKQL cư trú và DLQG về dân cư.

Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại ……………. …………….., TDP …….., phường …………, quận ……………, thành phố Hà Nội.

Tại thời điểm công chứng, người uỷ quyền có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;

Mục đích, nội dung uỷ quyền không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

Người lập Giấy uỷ quyền này đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Giấy uỷ quyền và ký vào Giấy uỷ quyền này trước sự có mặt của tôi.

Giấy uỷ quyền này được lập thành 04 bản, mỗi bản gồm 03 tờ có giá trị pháp lý như nhau, Văn phòng Công chứng ………..lưu 01 bản.

Số Công chứng:……………., quyển số: 21/UQ CÔNG CHỨNG VIÊN

Mọi yêu cầu tư vấn cũng như sử dụng dịch vụ quý khách hàng vui lòng liên trực tiếp 0936 171 023 – 0933 835 886 hoặc truy cập chúng tôi – chúng tôi để được hỗ trợ.

Sau đó, bên nhận chuyển nhượng đã bán căn nhà cho một người khác, nhưng không sang tên mà chỉ có hợp đồng ủy quyền với nhiều nội dung trong đó có việc được quyền chuyển nhượng căn nhà nói trên (hai vợ chồng đồng ủy quyền cho cá nhân người mua và được Phòng Công chứng số 5 quận Gò Vấp xác nhận).

Sau khi xem các giấy tờ trên, tôi đồng ý lập hợp đồng mua bán giấy tay để đặt cọc 50 triệu đồng tại nhà bên bán và bên bán đã sao y chứng thực tại phường, 10 ngày sau hai bên sẽ ra công chứng. Sau khi công chứng xong, tôi sẽ giao tiếp 1 tỉ 130 triệu đồng (sẽ giao tiếp 20 triệu cuối cùng khi nhận được biên nhận đã nộp thuế và tờ khai đã nộp xong lệ phí trước bạ).

Ngay sau đó, tôi sẽ đích thân đi nộp hồ sơ để xin chuyển đổi chủ quyền nhà. Do lần đầu tiên mua nhà, tôi đã dọ hỏi nhiều nơi và cuối cùng bị “nhiễu” thông tin. Mong chuyên mục tư vấn giúp tôi cách nào để phòng tránh rủi ro.

(linhphamngoc.vn@… ) Trả lời

Trường hợp các bên ký hợp đồng ủy quyền nhưng với mục đích để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở rất phổ biến trong những năm gần đây. Đây là một loại hình giao dịch giả tạo để che đậy một giao dịch khác (các bên lập hợp đồng ủy quyền giao toàn bộ quyền sử dụng và định đoạt cho người được chuyển nhượng, nhưng trên thực tế là để người chuyển nhượng lách được một khoản thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho người khác).

– Hợp đồng ủy quyền giữa chủ cũ và người chuyển nhượng hiện tại cho bạn có còn hiệu lực không? Vì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

+ Hợp đồng ủy quyền hết hạn;

+ Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;

+ Bên ủy quyền, bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định của điều 588 bộ luật này;

+ Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết (Điều 589 Bộ luật dân sự 2005).

Hơn nữa, về mặt pháp lý, việc chuyển nhượng giữa người chủ cũ và người chủ hiện tại vẫn là quan hệ ủy quyền nên về bản chất pháp lý, người chủ cũ vẫn là người đứng tên trên giấy tờ.

Do đó, nếu bạn muốn làm thủ tục sang tên thì bạn và người chuyển nhượng cho bạn phải liên hệ với chủ cũ và yêu cầu họ hợp tác cùng với bạn để làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật.

Khi đó, sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân mà chủ cũ phải chịu vì pháp luật lúc này đã thừa nhận người chủ cũ đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho bạn nên phải chịu đánh thuế (nhưng thực tế tại thời điểm này họ chỉ là chủ cũ) nên các bên nên thỏa thuận với nhau về vấn đề người thực tế chịu khoản thuế này để quy trình sang tên được suôn sẻ và nhanh chóng hơn.

Trân trọng.

Luật sư Lê Thị Hoài Giang (VPLS Lê Nguyễn)

Tác giả bài viết Các chính sách quản lý Mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền Thái Hữu Hà BDS Nha Trang: 0913703757

Có hai trường hợp mua bán theo hợp đồng ủy quyền. Trường hợp đầu tiên có thể hiểu là người có nhà đất bán cho nhà đầu tư thứ nhất nhưng thay vì ký hợp đồng mua bán như thông thường thì hai bên chọn ký hợp đồng ủy quyền. Nội dung của hợp đồng ủy quyền bao gồm bên nhận ủy quyền được quyền bán lại, ủy quyền lại cho bên thứ ba bán nhà đất nêu trên. Tiến hành thanh toán và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục sang tên. Cứ như thế từ nhà đầu tư thứ nhất sẽ phát sinh thêm nhiều hợp đồng ủy quyền cho các nhà đầu tư tiếp theo trong quá trình mua bán. Vì theo đúng thủ tục thông thường sau khi ký hợp đồng mua bán, phải tiến hành nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ để tiến hành thủ tục sang tên cho người mua. Trường hợp thứ hai là người có nhà đất ủy quyền cho người khác thay mình bán tài sản trên do khoảng cách địa lý hoặc vì lý do khác mà không thể tự mình bán được. Cả hai trường hợp mua bán bằng hợp đồng ủy quyền trên đều tiềm ẩn nhiều rủi ro, cụ thể là những rủi ro sau:

+ Rủi ro làm mất giá trị của hợp đồng ủy quyền dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Hãy đặt trường hợp bạn mua một mảnh đất từ người được ủy quyền. Đã ký xong hợp đồng mua bán công chứng và bạn đã chuyển 80% số tiền mua đất, 20% còn lại đợi khi hoàn tất thủ tục sang tên sẽ thanh toán. Nhưng trong quá trình làm hồ sơ thì phát hiện người ủy quyền đã bị tai nạn qua đời hoặc hôn mê trước lúc ký hợp đồng. Điều này làm cho hợp đồng ủy quyền không còn hiệu lực dẫn đến hợp đồng mua bán đã ký sẽ bị vô hiệu[1]. Lúc này bạn vừa có nguy cơ không thu lại được tiền, vừa mất thời gian để giải quyết vấn đề phát sinh trên[2].

+ Rủi ro thứ hai nếu bạn mua nhà theo hình thức ủy quyền, đến khi muốn bán cho bên thứ 3 bằng hình thức này thì cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu[3]. Dù trong hợp đồng ủy quyền có nội dung bên nhận ủy quyền có quyền ủy quyền lại cho bên thứ 3. Nhưng đây không được xem là sự đồng ý của chủ sở hữu, đây được xem là phạm vi quyền và nghĩa vụ của bên nhận ủy quyền tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền. Vì chủ sở hữu phải có quyền được biết và được quyền đồng ý hay từ chối khi xem xét người nhận ủy quyền là ai. Lấy ví dụ bạn mua đất bằng hợp đồng ủy quyền sau khi hoàn tất thanh toán cho chủ đất thì có người hỏi mua lại cũng bằng hình thức này. Bạn ra Văn phòng công chứng họ yêu cầu phải có sự đồng ý của chủ sở hữu thì mới tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền. Lúc này bạn tá hỏa khi biết tin chủ cũ đã đi định cư nước ngoài không thể liên hệ được. Vậy là bạn không thể tiến hành bán theo hình thức này, người mua lại không đồng ý ký hợp đồng mua bán do họ cũng muốn mua để đầu tư không muốn nộp thuế khi bán lại. Lúc này bạn rơi vào tình huống muốn bán cũng không được và giữ cũng không xong.

+ Rủi ro thứ ba là khi giá trị nhà đất lên cao chủ sở hữu có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu do bản chất của hợp đồng nhằm che dấu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất[4].

+ Rủi ro thứ tư tiếp theo là không kiểm tra được tình trạng của nhà đất. Rất dễ rơi vào trường hợp mua phải tài sản đã bị cầm cố, thế chấp ngân hàng, đang là tài sản tranh chấp, tài sản bảo đảm bị kê biên thi hành án,…

+ Rủi ro thứ năm là chẳng may bị mất, hư hỏng hợp đồng ủy quyền. Lúc này gần như người mua không có bất kỳ giấy tờ chứng minh quyền định đoạt tài sản. Người mua hoàn toàn phụ thuộc vào việc đi trích lục lại hợp đồng ủy quyền hoặc thực hiện lại thủ tục ủy quyền nhưng cần phải có sự hợp tác từ bên bán. Trong những trường hợp này quyền lợi của bên mua rất mong manh rất khó để bảo vệ.

Vì những lý do trên người mua nhà cần hết sức cẩn trọng khi mua nhà đất theo hình thức này. Kiểm tra kỹ thời hạn, nội dung của hợp đồng ủy quyền, tình trạng sức khỏe của chủ sở hữu, tình hình thực tế của nhà đất, có tranh chấp hay thế chấp ngân hàng không. Do người được ủy quyền có toàn quyền định đoạt tài sản nên không loại trừ trường hợp người này thế chấp hoặc đã bán cho người khác. Nếu cảm thấy không an tâm thì hãy thực hiện theo thủ tục thông thường. Ký kết hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục sang tên cho mình để đảm bảo quyền lợi. Đừng vì lợi nhỏ trước mắt mà làm tăng rủi ro cho bản thân sau này.

Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn ” Chia sẻ ” bài viết này.

Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.

Biên tập: Nguyễn Minh Cơ.

Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.

[1] Điều 143.3 Bộ luật dân sự 2023

[2] Điều 140.3.đ Bộ luật dân sự 2023

[3] Điều 564.1.a Bộ luật dân sự 2023

[4] Điều 124.2 Bộ luật dân sự 2023