Bạn đang xem bài viết Thế Nào Là Chuyển Nhượng Nhà Đất Bằng Hợp Đồng Ủy Quyền được cập nhật mới nhất trên website Rafs.edu.vn. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi đã chia sẻ là hữu ích với bạn. Nếu nội dung hay, ý nghĩa bạn hãy chia sẻ với bạn bè của mình và luôn theo dõi, ủng hộ chúng tôi để cập nhật những thông tin mới nhất.
Thế nào là chuyển nhượng nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền? Việc chuyển nhượng này có thuận lợi, rủi ro gì?
Chuyển nhượng nhà đất thông qua hợp đồng ủy quyền là việc chủ sở hữu nhà, chủ sử dụng quyền sử dụng đất vì một lý do nào đó không thể trực tiếp chuyển nhượng nhà đất của mình cho người mua thì họ ủy quyền cho người khác thay mặt họ thực hiện việc chuyển nhượng đó.
Việc ủy quyền chuyển nhượng nhà đất phải được lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.
Trên thực tế, việc ủy quyền chuyển nhượng nhà đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
– Người bán ở nước ngoài mà không thể về nước hoặc nếu về nước thì tốn nhiều chi phí.
– Người bán có vấn đề vì sức khỏe (nhưng chưa đến mức mất khả năng nhận thức và làm chủ hành vi của bản thân) không thể trực tiếp chuyển nhượng.
– Vợ, chồng ủy quyền cho nhau trong việc định đoạt tài sản chung vợ chồng.
– Người bán không có kinh nghiệm về mua bán nhà đất, không nắm được các thủ tục chuyển nhượng của pháp luật như đàm phán, soạn thảo hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, mời người làm chứng, đặc biệt về hình thức thanh toán (tiền mặt hay chuyển khoản), tại nhà riêng hay tại ngân hàng, thời điểm giao tài sản, trách nhiệm sang tên, nghĩa vụ thuế, kê khai hồ sơ đăng ký biến động sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng…
Việc ủy quyền có một số thuận lợi sau đây:
– Đơn giản hóa, cắt giảm chi phí nếu chủ tài sản ở nước ngoài.
– Có thể thực hiện linh hoạt sau khi đã được ủy quyền, không phụ thuộc yếu tố sức khỏe của chủ tài sản.
– Giảm thiểu các tranh chấp trong việc mua bán.
– Quá trình thực hiện việc sang tên trước bạ được nhanh chóng, dễ dàng.
Tuy nhiên, để hạn chế rủ ro, người ủy quyền chú ý một số nội dung sau:
– Chỉ ủy quyền cho người mình biết rõ về tư cách, đạo đức của họ. Nếu người nhận ủy quyền có quan hệ thân thuộc. Nhưng họ lại chưa có kinh nghiệm thì đề nghị họ tham khảo ý kiến tư vấn của những người có chuyên môn. Trong lĩnh vực pháp luật về bất động sản.
– Một số nội dung có thể thống nhất và ghi nhận trong hợp đồng ủy quyền. Như: Việc thanh toán chỉ được thực hiện ở ngân hàng. Người mua sẽ thanh toán (chuyển khoản) trực tiếp vào tài khoản của chủ tài sản. Thay vì thanh toán cho người nhận ủy quyền. Thời điểm bàn giao tài sản chỉ thực hiện khi bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà cho bên bán.
Luật sư Vũ Tiến VinhCông ty Luật Bảo An, Hà Nội (theo Vnexpress)
Những Rủi Ro Khi Mua Nhà Đất Bằng Hợp Đồng Ủy Quyền
Có hai trường hợp mua bán theo hợp đồng ủy quyền. Trường hợp đầu tiên có thể hiểu là người có nhà đất bán cho nhà đầu tư thứ nhất nhưng thay vì ký hợp đồng mua bán như thông thường thì hai bên chọn ký hợp đồng ủy quyền. Nội dung của hợp đồng ủy quyền bao gồm bên nhận ủy quyền được quyền bán lại, ủy quyền lại cho bên thứ ba bán nhà đất nêu trên. Tiến hành thanh toán và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục sang tên. Cứ như thế từ nhà đầu tư thứ nhất sẽ phát sinh thêm nhiều hợp đồng ủy quyền cho các nhà đầu tư tiếp theo trong quá trình mua bán. Vì theo đúng thủ tục thông thường sau khi ký hợp đồng mua bán, phải tiến hành nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ để tiến hành thủ tục sang tên cho người mua. Trường hợp thứ hai là người có nhà đất ủy quyền cho người khác thay mình bán tài sản trên do khoảng cách địa lý hoặc vì lý do khác mà không thể tự mình bán được. Cả hai trường hợp mua bán bằng hợp đồng ủy quyền trên đều tiềm ẩn nhiều rủi ro, cụ thể là những rủi ro sau:
+ Rủi ro làm mất giá trị của hợp đồng ủy quyền dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Hãy đặt trường hợp bạn mua một mảnh đất từ người được ủy quyền. Đã ký xong hợp đồng mua bán công chứng và bạn đã chuyển 80% số tiền mua đất, 20% còn lại đợi khi hoàn tất thủ tục sang tên sẽ thanh toán. Nhưng trong quá trình làm hồ sơ thì phát hiện người ủy quyền đã bị tai nạn qua đời hoặc hôn mê trước lúc ký hợp đồng. Điều này làm cho hợp đồng ủy quyền không còn hiệu lực dẫn đến hợp đồng mua bán đã ký sẽ bị vô hiệu[1]. Lúc này bạn vừa có nguy cơ không thu lại được tiền, vừa mất thời gian để giải quyết vấn đề phát sinh trên[2].
+ Rủi ro thứ hai nếu bạn mua nhà theo hình thức ủy quyền, đến khi muốn bán cho bên thứ 3 bằng hình thức này thì cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu[3]. Dù trong hợp đồng ủy quyền có nội dung bên nhận ủy quyền có quyền ủy quyền lại cho bên thứ 3. Nhưng đây không được xem là sự đồng ý của chủ sở hữu, đây được xem là phạm vi quyền và nghĩa vụ của bên nhận ủy quyền tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền. Vì chủ sở hữu phải có quyền được biết và được quyền đồng ý hay từ chối khi xem xét người nhận ủy quyền là ai. Lấy ví dụ bạn mua đất bằng hợp đồng ủy quyền sau khi hoàn tất thanh toán cho chủ đất thì có người hỏi mua lại cũng bằng hình thức này. Bạn ra Văn phòng công chứng họ yêu cầu phải có sự đồng ý của chủ sở hữu thì mới tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền. Lúc này bạn tá hỏa khi biết tin chủ cũ đã đi định cư nước ngoài không thể liên hệ được. Vậy là bạn không thể tiến hành bán theo hình thức này, người mua lại không đồng ý ký hợp đồng mua bán do họ cũng muốn mua để đầu tư không muốn nộp thuế khi bán lại. Lúc này bạn rơi vào tình huống muốn bán cũng không được và giữ cũng không xong.
+ Rủi ro thứ ba là khi giá trị nhà đất lên cao chủ sở hữu có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu do bản chất của hợp đồng nhằm che dấu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất[4].
+ Rủi ro thứ tư tiếp theo là không kiểm tra được tình trạng của nhà đất. Rất dễ rơi vào trường hợp mua phải tài sản đã bị cầm cố, thế chấp ngân hàng, đang là tài sản tranh chấp, tài sản bảo đảm bị kê biên thi hành án,…
+ Rủi ro thứ năm là chẳng may bị mất, hư hỏng hợp đồng ủy quyền. Lúc này gần như người mua không có bất kỳ giấy tờ chứng minh quyền định đoạt tài sản. Người mua hoàn toàn phụ thuộc vào việc đi trích lục lại hợp đồng ủy quyền hoặc thực hiện lại thủ tục ủy quyền nhưng cần phải có sự hợp tác từ bên bán. Trong những trường hợp này quyền lợi của bên mua rất mong manh rất khó để bảo vệ.
Vì những lý do trên người mua nhà cần hết sức cẩn trọng khi mua nhà đất theo hình thức này. Kiểm tra kỹ thời hạn, nội dung của hợp đồng ủy quyền, tình trạng sức khỏe của chủ sở hữu, tình hình thực tế của nhà đất, có tranh chấp hay thế chấp ngân hàng không. Do người được ủy quyền có toàn quyền định đoạt tài sản nên không loại trừ trường hợp người này thế chấp hoặc đã bán cho người khác. Nếu cảm thấy không an tâm thì hãy thực hiện theo thủ tục thông thường. Ký kết hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục sang tên cho mình để đảm bảo quyền lợi. Đừng vì lợi nhỏ trước mắt mà làm tăng rủi ro cho bản thân sau này.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn ” Chia sẻ ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Cơ.
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.
[1] Điều 143.3 Bộ luật dân sự 2015
[2] Điều 140.3.đ Bộ luật dân sự 2015
[3] Điều 564.1.a Bộ luật dân sự 2015
[4] Điều 124.2 Bộ luật dân sự 2015
Những Rủi Ro Khi Mua Nhà Đất Bằng Hợp Đồng Ủy Quyền – Tư Vấn Luật
Overview
Hits: 652
Những rủi ro khi mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền
Có hai trường hợp mua bán theo hợp đồng ủy quyền. Trường hợp đầu tiên có thể hiểu là người có nhà đất bán cho nhà đầu tư thứ nhất nhưng thay vì ký hợp đồng mua bán như thông thường thì hai bên chọn ký hợp đồng ủy quyền. Nội dung của hợp đồng ủy quyền bao gồm bên nhận ủy quyền được quyền bán lại, ủy quyền lại cho bên thứ ba bán nhà đất nêu trên. Tiến hành thanh toán và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục sang tên. Cứ như thế từ nhà đầu tư thứ nhất sẽ phát sinh thêm nhiều hợp đồng ủy quyền cho các nhà đầu tư tiếp theo trong quá trình mua bán. Vì theo đúng thủ tục thông thường sau khi ký hợp đồng mua bán, phải tiến hành nộp thuế TNCN và lệ phí trước bạ để tiến hành thủ tục sang tên cho người mua. Trường hợp thứ hai là người có nhà đất ủy quyền cho người khác thay mình bán tài sản trên do khoảng cách địa lý hoặc vì lý do khác mà không thể tự mình bán được. Cả hai trường hợp mua bán bằng hợp đồng ủy quyền trên đều tiềm ẩn nhiều rủi ro, cụ thể là những rủi ro sau:
+ Rủi ro làm mất giá trị của hợp đồng ủy quyền dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Hãy đặt trường hợp bạn mua một mảnh đất từ người được ủy quyền. Đã ký xong hợp đồng mua bán công chứng và bạn đã chuyển 80% số tiền mua đất, 20% còn lại đợi khi hoàn tất thủ tục sang tên sẽ thanh toán. Nhưng trong quá trình làm hồ sơ thì phát hiện người ủy quyền đã bị tai nạn qua đời hoặc hôn mê trước lúc ký hợp đồng. Điều này làm cho hợp đồng ủy quyền không còn hiệu lực dẫn đến hợp đồng mua bán đã ký sẽ bị vô hiệu[1]. Lúc này bạn vừa có nguy cơ không thu lại được tiền, vừa mất thời gian để giải quyết vấn đề phát sinh trên[2].
+ Rủi ro thứ hai nếu bạn mua nhà theo hình thức ủy quyền, đến khi muốn bán cho bên thứ 3 bằng hình thức này thì cần phải có sự đồng ý của chủ sở hữu[3]. Dù trong hợp đồng ủy quyền có nội dung bên nhận ủy quyền có quyền ủy quyền lại cho bên thứ 3. Nhưng đây không được xem là sự đồng ý của chủ sở hữu, đây được xem là phạm vi quyền và nghĩa vụ của bên nhận ủy quyền tại thời điểm lập hợp đồng ủy quyền. Vì chủ sở hữu phải có quyền được biết và được quyền đồng ý hay từ chối khi xem xét người nhận ủy quyền là ai. Lấy ví dụ bạn mua đất bằng hợp đồng ủy quyền sau khi hoàn tất thanh toán cho chủ đất thì có người hỏi mua lại cũng bằng hình thức này. Bạn ra Văn phòng công chứng họ yêu cầu phải có sự đồng ý của chủ sở hữu thì mới tiến hành công chứng hợp đồng ủy quyền. Lúc này bạn tá hỏa khi biết tin chủ cũ đã đi định cư nước ngoài không thể liên hệ được. Vậy là bạn không thể tiến hành bán theo hình thức này, người mua lại không đồng ý ký hợp đồng mua bán do họ cũng muốn mua để đầu tư không muốn nộp thuế khi bán lại. Lúc này bạn rơi vào tình huống muốn bán cũng không được và giữ cũng không xong.
+ Rủi ro thứ ba là khi giá trị nhà đất lên cao chủ sở hữu có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu do bản chất của hợp đồng nhằm che dấu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất[4].
Document
+ Rủi ro thứ tư tiếp theo là không kiểm tra được tình trạng của nhà đất. Rất dễ rơi vào trường hợp mua phải tài sản đã bị cầm cố, thế chấp ngân hàng, đang là tài sản tranh chấp, tài sản bảo đảm bị kê biên thi hành án,…
+ Rủi ro thứ năm là chẳng may bị mất, hư hỏng hợp đồng ủy quyền. Lúc này gần như người mua không có bất kỳ giấy tờ chứng minh quyền định đoạt tài sản. Người mua hoàn toàn phụ thuộc vào việc đi trích lục lại hợp đồng ủy quyền hoặc thực hiện lại thủ tục ủy quyền nhưng cần phải có sự hợp tác từ bên bán. Trong những trường hợp này quyền lợi của bên mua rất mong manh rất khó để bảo vệ.
Vì những lý do trên người mua nhà cần hết sức cẩn trọng khi mua nhà đất theo hình thức này. Kiểm tra kỹ thời hạn, nội dung của hợp đồng ủy quyền, tình trạng sức khỏe của chủ sở hữu, tình hình thực tế của nhà đất, có tranh chấp hay thế chấp ngân hàng không. Do người được ủy quyền có toàn quyền định đoạt tài sản nên không loại trừ trường hợp người này thế chấp hoặc đã bán cho người khác. Nếu cảm thấy không an tâm thì hãy thực hiện theo thủ tục thông thường. Ký kết hợp đồng mua bán và thực hiện thủ tục sang tên cho mình để đảm bảo quyền lợi. Đừng vì lợi nhỏ trước mắt mà làm tăng rủi ro cho bản thân sau này.
Nếu các bạn thấy bài viết hữu ích thì Bạn cùng chúng tôi lan tỏa tri thức cho Cộng đồng bằng cách nhấn “Chia sẻ” bài viết này.
Luật Nghiệp Thành cảm ơn các bạn đã xem và mong nhận được phản hồi, góp ý bổ sung.
Biên tập: Nguyễn Minh Cơ.
Luật sư hướng dẫn: Luật sư Thuận.
[1] Điều 143.3 Bộ luật dân sự 2015
[2] Điều 140.3.đ Bộ luật dân sự 2015
[3] Điều 564.1.a Bộ luật dân sự 2015
[4] Điều 124.2 Bộ luật dân sự 2015
Document
Hãy để đội ngũ chuyên gia tư vấn cho bạn!
Mua Bán Xe Bằng Hợp Đồng Ủy Quyền
Mua bán xe nhưng không ký hợp đồng mua bán mà dùng hợp đồng ủy quyền diễn ra khá phổ biến. Lý do thì có nhiều: – Đơn giản hóa thủ tục, đỡ phải đi lại nhiều; – Tránh được một số khoản thuế phải nộp; – Tránh phải chuyển vùng, rút hồ sơ, đổi biển … và nhiều lý do khác … Cái lợi từ kiểu giao dịch này nhìn qua thì có vẻ cũng nhiều nhiều, cộng thêm sự chủ quan và thiếu hiểu biết về pháp luật đã che lấp đi những nguy cơ to đùng phía sau. Hợp đồng ủy quyền thực chất là ông ủy quyền nhờ một ông khác thay mặt mình thực hiện một, hoặc một số giao dịch dân sự nào đó. Bản chất của nó không làm chuyển giao quyền sở hữu tài sản từ bên này sang bên kia. Điều này không phản ánh đúng bản chất của giao dịch và sinh ra rất nhiều rủi ro mà các bên có thể phải gánh chịu:Đối với bên mua (bên nhận ủy quyền): 1. Khi bên ủy quyền nhận tiền rồi nhưng vẫn còn quyền sở hữu thì đương nhiên người này vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu, ví dụ như nhận đặt cọc bán cho người khác, ủy quyền cho người khác chẳng hạn, khi đó nguy cơ xảy ra tranh chấp là rất lớn. 2. Bên ủy quyền bị kê biên tài sản để bảo đảm việc thi hành án thì chiếc xe có thể trở thành đối tượng bị kê biên. 3. Chẳng may bên ủy quyền qua đời, hợp đồng ủy quyền mặc nhiên chấm dứt hiệu lực. Tệ hơn là những người thừa kế của người ủy quyền có thể thực hiện thủ tục chia di sản thừa kế là chính chiếc xe đó. 4. Có thể bị xử phạt vì lỗi sử dụng xe không chính chủ.Đối với bên bán (bên ủy quyền): 1. Bên nhận ủy quyền sử dụng xe và gây tai nạn thì bên ủy quyền vẫn phải liên đới trách nhiệm bồi thường thiệt hại. 2. Bên nhận ủy quyền sử dụng xe vi phạm luật giao thông và bị phạt nguội thì phát sinh trách nhiệm nộp phạt của chủ sở hữu. 3. Có thể bị phạt hành chính với lỗi Giao xe hoặc để cho người không đủ điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 58 của Luật Giao thông đường bộ điều khiển xe tham gia giao thông (bao gồm cả trường hợp người điều khiển phương tiện có Giấy phép lái xe nhưng đã hết hạn sử dụng). 4. Có thể đối diện với nguy cơ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội giao cho người không đủ điều kiện điều khiển phương tiện tham gia giao thông đường bộ theo Điều 264 Bộ Luật hình sự. Bạn sẽ chọn phương án nào? Chấp nhận rườm rà, tốn kém một chút để đổi lại an toàn hay chấp nhận nguy cơ rủi ro để đổi lại một chút thời gian và tiền bạc?
Bạn cần tư vấn thêm về giao dịch công chứng vui lòng gọi 08585.49090 (miễn phí tư vấn)
Cập nhật thông tin chi tiết về Thế Nào Là Chuyển Nhượng Nhà Đất Bằng Hợp Đồng Ủy Quyền trên website Rafs.edu.vn. Hy vọng nội dung bài viết sẽ đáp ứng được nhu cầu của bạn, chúng tôi sẽ thường xuyên cập nhật mới nội dung để bạn nhận được thông tin nhanh chóng và chính xác nhất. Chúc bạn một ngày tốt lành!